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辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法

时间:2018-06-25 14:23:59 来源:

 第一章 总  

第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定,制定本办法。

  第二条 凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目,均适用本办法。

  第三条 对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的,应分别核算增值额;未分别核计算增值额的,按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后,分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。

  普通住宅标准,按各省辖市人民政府根据省人民政府授权制定并对社会公布标准实行。省辖市人民政府未制定普通住宅标准的,按照《辽宁省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于切实做好稳定住房价格工作实施意见的通知》(辽政发[2005]53号)规定的标准实行。

  第四条 纳税人如委托中介机构在办理土地增值税清算税款手续时,应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》,附件1)。

                第二章 清算条件

  第五条 符合下列情况之一的,纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续:

    (一)全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目;全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的,在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目;根据辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案的有关规定,以工程验收部门核发《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》之日,作为土地增值税清算项目竣工的时限;

    (二)整体转让未竣工的房地产开发项目;

    (三)直接转让土地使用权的项目。

  第六条 符合下列情况之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

    (一) 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收,在整个预(销)售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85%(含)以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

    (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

    (三)税务机关认定有可能造成税款流失、经县级(含县级)以上主管税务机关批准清算的开发项目;

    (四)纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

  第七条 房地产开发企业纳税人建造商品房,已自用或出租使用年限在一年以上再出售的,应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税,不再列入土地增值税清算的范围。

第三章 清算申请、受理与审核

第八条 凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人,应在满足清算条件后90个工作日内向主管税务机关办理清算税款手续,并据实填写《土地增值税清算申请表》(附件2)。

  第九条 凡主管税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目,主管税务机关应向纳税人出具《土地增值税清算通知书》(附件301)。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起90个工作日内,到主管税务机关办理清算税款手续。

  第十条 纳税人在办理土地增值税清算手续时,应向主管税务机关提交以下有关清算项目材料,并填写《土地增值税清算材料清单》(附件4)。

    (一)项目竣工决算报表,当期项目开发、销售期间的财务会计报表(包括:损益表、主要开发产品(工程)销售明细表、已完工开发项目成本表)等;

    (二)国有土地使用权证书;

    (三)取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同;

    (四)清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单;

    (五)能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同;

    (六)销售商品房有关证明资料,以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式,包含:销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、销售单价、用途等;

    (七)清算项目的工程竣工验收报告;

    (八)清算项目的销售许可证;

    (九)与转让房地产有关的完税凭证,包括:已缴纳的增值税(注:包括营改增前缴纳的营业税)、城建税、教育费附加、地方教育附加等;

    (十)《土地增值税清算税款鉴证报告》;

    (十一)《土地增值税纳税申报表》(包括预缴完税证明);

    (十二)税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

  第十一条 主管税务机关应认真审核纳税人提供的清算材料,对纳税人提交的清算材料齐全的,主管税务机关应予以受理,并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》(附件302)。对纳税人提交的清算资料不完整、内容不规范、审核事项情况不清楚的,应退回纳税人重新修改或补充资料,并向纳税人出具《土地增值税清算补充材料通知书》(附件303)。纳税人须在收到《土地增值税清算补充材料通知书》之日起30个工作日内提供清算补充材料,重新办理税款清算手续。

第十二条 主管税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90个工作日内完成清算审核工作,不含纳税人应税务机关要求补充资料的时间。

附件1:《土地增值税清算税款鉴证报告》

附件2:《土地增值税清算申请表》

附件3-01:《土地增值税清算通知书》

附件3-02:《土地增值税清算受理通知书》

附件3-03:《土地增值税清算补充材料通知书》

附件3-04:《土地增值税中止清算审核通知书》

附件3-05:《土地增值税终止清算审核通知书》

附件3-06:《土地增值税核定征收通知书》

附件4:《土地增值税清算材料清单》

附件5:土地增值税清算各项通知书编号说明

 

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